La investigación de Tribune: Cómo es para inquilinos del condado de SLO atrapados en malas viviendas
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Todo lo que Blanca quiere es un hogar limpio y seguro donde pueda criar a sus hijos y visitar a sus amigos. Pero no importa cuánto limpie su apartamento en Océano, nunca luce como debería.
El alquiler tiene una alfombra vieja y sucia que se está despegando del piso, gabinetes y cajones manchados y cayéndose en pedazos y ventanas rotas en la sala y uno de los dormitorios.
Blanca trabajó en un hotel de Pismo Beach hasta que la despidieron debido al brote de coronavirus. Ahora pasa la mayor parte de los días en su apartamento, cuidando de su esposo discapacitado y de dos de sus hijos. En una visita reciente, uno de sus hijos se sentó en el sofá para hacer sus tareas escolares en una computadora portátil, con los pies descansando sobre una alfombra que Blanca compró para cubrir la alfombra.
Blanca le ha dicho al propietario sobre los problemas en su apartamento, pero ha tenido problemas para solucionarlos, especialmente después del COVID-19. Ha intentado mudarse a una unidad diferente en el mismo complejo, pero le han dicho repetidamente que no califica, aunque nunca se le ha dado la oportunidad de presentar una solicitud.
Las condiciones del apartamento de Blanca le afectan psicológicamente. Está triste de que su casa nunca esté tan limpia como ella quisiera, está frustrada porque el propietario no la deja cambiarse de apartamento y está demasiado avergonzada de su situación de vida para poder recibir invitados en su hogar.
“Solo quiero ayuda para buscar un lugar nuevo que sea cómodo, seguro y limpio para mis hijos,” le dijo Blanca a The Tribune en español. “Porque a veces siento que es mi culpa no poder proporcionarles un lugar limpio para vivir.”
Blanca es uno de los muchos inquilinos del condado de San Luis Obispo atrapados en viviendas en ruinas porque el sistema que está destinado a hacer cumplir los códigos estatales de habitabilidad no responsabiliza a los propietarios por alquilar unidades que no son saludables para los residentes.
Para entender mejor el problema, The Tribune pasó nueve meses investigando el problema hablando con residentes de bajos ingresos, realizando encuestas, hablando con expertos en vivienda y evaluando los recursos del gobierno. The Tribune no está utilizando los nombres completos de los inquilinos que describieron sus experiencias de la vivienda que rentan para proteger su privacidad y evitar represalias por parte del propietario.
Entre los hallazgos: Los residentes de bajos ingresos enfrentan desafíos en todo el condado, pero las dificultades son más graves para las personas de color, los inmigrantes indocumentados y los residentes que hablan principalmente un idioma que no es el inglés, ya que también enfrentan discriminación cuando buscan una nueva vivienda.
Los residentes en riesgo a menudo tienen pocos lugares a donde acudir en busca de ayuda porque la poca supervisión gubernamental de las viviendas de alquiler permite que los propietarios se salgan con la suya al rentar unidades viejas que se están cayendo a pedazos.
Eso, a su vez, promueve una cultura de miedo entre los inquilinos, que no conocen sus derechos y son vulnerables al abuso.
“Lo que sucede es que muchas familias soportan problemas graves de salud y seguridad en su edificio porque tienen miedo de denunciarlo al propietario, porque temen perder su casa,” dijo Lucas Zucker, director de las pólizas y comunicación del Central Coast Alliance United for a Sustainable Economy (CAUSE), una organización sin fines de lucro que trabaja con inquilinos en los condados de Santa Bárbara y Ventura.
“Su arrendador puede encontrar una manera de desalojarlos o puede decir: ‘Claro, lo arreglaré, pero voy a aumentar drásticamente su renta para hacerlo’. Y entre las personas que ya viven con mucho miedo debido a su estado migratorio, es incluso menos probable que denuncien estas cosas.”
Desglosando la investigación
El problema de la vivienda deficiente en el condado de San Luis Obispo comienza con el alto costo de vida de la zona.
Clasificado como el décimo lugar menos accesible para comprar una casa con un precio medio de vivienda de $659,000, el condado de San Luis Obispo alberga una gran proporción de inquilinos.
Según los datos de la Oficina del Censo de EE, casi cuatro de cada 10 residentes del condado son inquilinos que viven en la propiedad de otra persona. Más de la mitad de esos residentes están cargados de gastos, lo que significa que gastan el 30% o más de sus ingresos en vivienda.
Mientras tanto, muchos de esos inquilinos tienen trabajos mal pagados en las dos principales industrias del condado: turismo y agricultura. Viven al día, de sueldo a sueldo y, a menudo, toman cualquier vivienda que encuentran, una dinámica que hace que su situación de vivienda sea aún menos estable, segura y duradera.
Para muchos, las opciones de alquiler son escasas y quejarse de las malas condiciones de la vivienda con el propietario o con el Code Enforcement los puede dejar sin hogar a sus propietarios o de la aplicación del código puede dejarlos sin hogar.
Para explorar completamente el tema, The Tribune se embarcó en un esfuerzo por llegar a esos inquilinos y escuchar sus historias. The Tribune modeló un esfuerzo utilizado por el personal y los voluntarios de CAUSE en 2019, cuando encuestaron a casi 600 inquilinos para evaluar las condiciones de las viviendas de alquiler en Oxnard, Ventura, Santa Paula, Santa Bárbara y Santa María.
Junto con la Colaborativa de Promotores de San Luis Obispo, parte del Centro del Fortalecimiento Familiar, The Tribune encuestó a casi 200 inquilinos, muchos de los cuales hablan principalmente español, desde San Miguel hasta Oceano, tanto en persona como en línea.
El proyecto mostró que un gran número de trabajadores con salarios bajos viven en apartamentos y casas pobres durante muchos años. Los inquilinos crían a sus hijos y viven sus jubilaciones en viviendas de alquiler con ventanas rotas, alfombras sucias, paredes enmohecidas y plomería defectuosa porque encontrar un nuevo lugar para vivir es muy difícil y reportar los problemas no siempre da resultados.
Algunos inquilinos le dijeron a los Promotores y a los del The Tribune que evitan reportar problemas a los propietarios porque temen que les aumenten la renta o que los desalojen de sus casas. Y otros inquilinos dijeron que informaron los problemas de mantenimiento solo para ver como los propietarios se hacen de la vista gorda o les dicen que ellos deben cubrir los gastos para solucionar ellos mismos el problema deben pagar para solucionar los problemas ellos mismos.
Los inmigrantes indocumentados que carecen de un número de seguro social, son aún más vulnerables al abuso de los propietarios, principalmente aquellos que hablan idiomas indígenas de regiones de México, como el mixteco ya que el seguro social es un requisito para solicitar una vivienda de alquiler.
El simple hecho es que los inquilinos que viven en malas condiciones tienen pocas opciones.
Resultados de la encuesta: con quién hablamos y por qué
The Tribune y los Promotores realizaron encuestas en persona principalmente en áreas de clase trabajadora donde la mayoría de los inquilinos habla español, incluidos los vecindarios de San Miguel, Paso Robles, Océano y Grover Beach. Casi dos tercios de los inquilinos encuestados se identifican como hispanos o latinos.
The Tribune optó por centrarse en estas áreas porque dichos inquilinos son los más vulnerables al abuso de los propietarios debido a las barreras del idioma, la discriminación, el estado migratorio y los niveles de ingresos.
Más de ocho de cada 10 inquilinos encuestados informaron que han experimentado al menos una condición deficiente en su unidad de alquiler durante los últimos cinco años, incluidas ventanas o puertas rotas, plagas, moho, goteras en el techo y problemas de plomería.
The Tribune y los Promotores también preguntaron a los inquilinos cómo manejan los problemas en sus unidades de vivienda de alquiler. Los inquilinos pueden seleccionar más de una respuesta: han solucionado los problemas por sí mismos, vivieron con el problema ellos, recibieron ayuda o no recibieron ayuda de los propietarios o pidieron ayuda a la ciudad o al condado.
Casi el 40% de los inquilinos que respondieron la pregunta dijeron que repararon las cosas ellos mismos, continuaron viviendo con problemas o, a veces, no arreglaron las cosas.
Casi el 60% de los inquilinos dijeron que los propietarios finalmente solucionaron los problemas. Pero el 20% de los inquilinos dijeron que los propietarios hicieron reparaciones pero también informaron que ellos hicieron sus propias reparaciones, aguantaron los problemas, les subieron la renta después de que las cosas se arreglaron o esperaron mucho tiempo para las reparaciones.
Solo el 4% de los que respondieron la pregunta, 6 personas, dijeron que dieron el paso de contactar a sus gobiernos locales para obtener ayuda.
La mayoría de los inquilinos encuestados vivían en complejos de apartamentos grandes o pequeños, lo que indica que las malas condiciones de las viviendas de alquiler son un problema para todo tipo de inquilinos, no solo para aquellos que viven en casas que pertenecen y son administradas por propietarios individuales.
Más de la mitad había vivido en su unidad de alquiler durante más de cinco años, y algunos inquilinos dijeron que habían vivido en sus casas o apartamentos durante décadas.
Entre los inquilinos encuestados, los inquilinos de color tenían más probabilidades de vivir en viviendas amontonadas.
Casi un tercio de los encuestados dijo que cinco o más personas vivían en su unidad de alquiler, la mayoría de los cuales eran inquilinos de color. Solo dos inquilinos blancos informaron vivir en un alquiler con cinco o más personas; los inquilinos restantes se identificaron como hispanos o latinos, negros o mixtecos.
Lidiar con la vivienda precaria es una lucha
Incluso si los inquilinos pueden arreglar las malas condiciones en sus unidades, la experiencia puede ser estresante y frustrante.
Miranda ha tenido ataques de pánico solo dos veces en su vida: una cuando su padre murió y otra cuando no pudo traer a su bebé a casa desde el hospital porque las paredes de su casa en Cambria estaban infestadas de hongos.
“Fue estresante para una persona normal,” dijo. “Y luego del posparto, fue 10 veces más estresante.”
Mientras el hijo de Miranda, que nació prematuramente, todavía estaba en la UCIN, ella y su esposo comenzaron a notar que había crecimientos similares a hongos que brotaban alrededor de las ventanas de la casa que rentaban que se veían mohosos y se sentían húmedos y blandos.
La pareja había experimentado problemas anteriores con goteras en el techo y el calentador de agua, y Miranda cree que por ser una casa vieja pudo haber contribuido a los problemas.
“Las personas que vivían allí antes, realmente no se quejaban de nada, realmente no les importaba la casa,” dijo. “No creo que (los propietarios) estuvieran acostumbrados a que los inquilinos hablaran y dijeran algo.”
Incluso antes de que Miranda y su esposo descubrieran hongos en la pared, los propietarios le habían dicho a la pareja que podrían estar en la mira si se necesitaban reparaciones adicionales.
“Empezaron a decirnos que, si pasaban más cosas, subirían la renta o nos harían pagar por las reparaciones,” dijo Miranda.
Los propietarios de la vivienda donde vive Miranda tuvieron que derribar la pared para quitar el hongo y no le cobraron la renta a la familia mientras se realizaban las reparaciones. Pero Miranda no pudo acomodar a su bebé en casa una vez que fue dado de alta del hospital. En cambio, tuvo que llevarlo a la casa de un familiar.
Y esa no es la única mala experiencia que Miranda tuvo con las viviendas de alquiler. Tuvo que llevar a otro propietario un propietario anterior a la corte de reclamos menores para recuperar su depósito.
Esto ocurrió después de que un inodoro comenzó a gotear en el dormitorio de la pareja y tuvieron que dormir en el garaje durante un mes.
Según los registros del Tribunal de la Suprema Corte del Superior del condado de San Luis Obispo, un juez otorgó a Miranda y a su esposo una parte del dinero que solicitaron.
“Hay personas que habrían dicho, ‘Oh, lo siento, quédese con mi depósito,’” dijo Miranda. “Yo no. No soy una persona complaciente.”
Después de que nació el hijo de Miranda, ella y su esposo comenzaron a buscar alquileres en el área de Five Cities. Su familia vive en el sur del condado y quiere que su hijo crezca allí.
Pero la familia tardó casi 10 meses en encontrar un nuevo lugar para vivir. Miranda, que es bilingüe y se identifica como latina, dijo que hablaba por teléfono con los propietarios y las empresas de administración de propiedades y notó que la trataban de manera diferente una vez que la veían en persona.
Tanto ella como su esposo tienen trabajos y mantuvieron una buena relación con el propietario anterior, incluso después del incidente con el hongo.
Aun así, dijo, los propietarios elegirían un inquilino diferente o asumian que ella y su esposo planeaban unirse con otra familia.
Finalmente, Miranda pudo encontrar un alquiler en Oceano. Pero estaba “asombrada, consternada” por lo desafiante que fue el proceso.
Los inquilinos luchan por ejercer sus derechos
Los abogados de vivienda que trabajan con inquilinos le dijeron a los The Tribune que los inquilinos que lidian con viviendas de alquiler deficientes enfrentan una batalla cuesta arriba si deciden ejercer sus derechos como inquilinos.
Dijeron que es difícil para los inquilinos que viven en condiciones deficientes persuadir a sus propietarios de que están infringiendo la ley, y hay pocos recursos legales disponibles para ayudar a los residentes.
Frank Kopcinski y Vincent Escoto de California Rural Legal Assistance (CRLA) ayudan a los inquilinos a lidiar con desalojos y problemas de habitabilidad.
Dijeron que la combinación de una baja tasa de disponibilidad de viviendas de alquiler y una población estudiantil transitoria facilita que los propietarios encuentren nuevos inquilinos, a veces a pesar de las malas condiciones.
Kopcinski, abogado director, dijo que ven tales problemas en todo tipo de vivienda.
“No creo que sea una estructura u otra,” dijo. “Es un problema que vemos en todo el condado con diferentes propietarios.”
También dijeron que los inquilinos con frecuencia no son conscientes de sus derechos, lo que los hace menos empoderados en sus situaciones de vivienda.
“Estoy realmente sorprendido por la cantidad de personas que piensan que el sheriff va a llamar a su puerta.” dijo Kopcinski. “Ni siquiera están al tanto de un proceso de desalojo.”
Los inquilinos de California que reciben avisos de desalojo no pueden ser bloqueados para ingresar a su unidad de alquiler de sus unidades de alquiler hasta después de pasar por un proceso de desalojo legal, que garantiza a los inquilinos el derecho a una audiencia en la corte. Los propietarios dan a los inquilinos un aviso pidiéndoles que desalojen su vivienda dentro de un cierto número de días.
Después de ese período de tiempo, los propietarios pueden entregar documentos judiciales a los inquilinos, lo que da inicio al proceso de desalojo legal.
Pero los inquilinos que no están familiarizados con las leyes estatales de vivienda de alquiler probablemente no sepan esto, y los inquilinos indocumentados pueden temer que el propietario use su estado migratorio en su contra, una amenaza que esto es ilegal en California.
Además de la falta de educación sobre los derechos de los inquilinos, también puede ser difícil para los inquilinos encontrar ayuda legal accesible, ya que no hay muchos abogados de inquilinos y organizaciones sin fines de lucro en el condado, dijo Escoto, un abogado de planta.
“Casi siempre hay una disputa sobre si ha habido una violación de la ley,” dijo Escoto. “Los inquilinos tienen que encontrar un abogado para convencer al propietario de la violación o intentar convencerlos por su cuenta. La mayoría de las veces, el propietario hace lo que cree que tiene que hacer para obtener la renta, incluida la confiscación del depósito o el desalojo, y el inquilino tiene que hacer valer sus derechos en los tribunales.”
Perspectiva del propietario sobre la vivienda deficiente
Por su parte, los propietarios deben seguir las leyes estatales de habitabilidad de viviendas, pero su objetivo principal es utilizar sus propiedades como fuente de ingresos.
En un mercado como el condado de San Luis Obispo, donde las tasas de vacantes son bajas y la rotación de inquilinos es frecuente en áreas con grandes poblaciones de estudiantes, eso significa que hay pocos incentivos para mejorar voluntariamente las viviendas para inquilinos a largo plazo.
The Tribune preguntó a las empresas de administración de propiedades locales sobre estos temas, pero evitó hablar con propietarios individuales para proteger a los inquilinos que compartían sus historias.
Los propietarios quieren que sus tarifas de alquiler se mantengan al día con el mercado y, a veces, querrán traspasar el costo de las mejoras de la propiedad a los inquilinos, dijo Janet Wood, propietaria de B&W Management.
La compañía de Wood administra propiedades desde San Luis Obispo hasta Orcutt, la mayoría de las cuales se encuentran en el área de Five Cities.
“Los propietarios no compran para proporcionar vivienda a las personas,” dijo Wood. “Compran como inversión”.
Wood dijo que la rotación frecuente de inquilinos es útil para B&W porque usan el tiempo entre inquilinos para renovar las unidades. Pero los propietarios también valoran a los inquilinos a largo plazo y, a veces, mantienen los alquileres por debajo de la tasa de mercado para retener a los inquilinos, dijo.
Ella está al tanto de algunos propietarios que mantendrán el costo bajo de sus unidades, casi a cambio de mantener alquileres deficientes. B&W no dice que los inquilinos tengan que vivir así, pero también les corresponde a los inquilinos decirles a los propietarios si sus unidades se han deteriorado, dijo Wood.
El personal de B&W inspecciona las unidades anualmente para asegurarse de que todos los detectores de humo funcionen y puedan evaluar el estado de los alquileres si ya están haciendo arreglos, dijo Wood. Pero, de lo contrario, los propietarios no tienen forma de saber de forma independiente si los inquilinos están viviendo con problemas en sus unidades.
Cuando las empresas de administración de propiedades realizan inspecciones regulares de las unidades, con frecuencia encuentran problemas no reportados. La decisión de cobrar a los inquilinos por las reparaciones recae en la empresa y el propietario de la unidad.
California West Real Estate Management, que supervisa las propiedades de alquiler desde Atascadero hasta Santa María, le gusta inspeccionar las unidades anualmente, y algunos propietarios quieren que revisen las unidades que rentan cada seis meses, dijo el presidente Derek Banducci.
El personal encuentra con frecuencia problemas no reportados, tanto que Banducci “(considera) esas inspecciones como un servicio necesario.”
“Es casi seguro que, si programamos un par de días de inspecciones, sin duda mantendrá ocupado a nuestro personal de mantenimiento por un tiempo,” escribió Banducci en un correo electrónico a The Tribune.
La mayoría de las veces, los problemas que encuentran los inspectores son “solo grifos con fugas o inodoros en funcionamiento o detectores de humo que funcionan mal que los inquilinos no informan, pero que deben solucionarse,” dijo Banducci. California West tiene la aprobación permanente de los propietarios para solucionar algunos problemas, pero los problemas más grandes requieren que obtengan la aprobación antes de realizar las reparaciones, dijo.
“Como empresa de administración de propiedades, nuestro trabajo es asesorar a nuestros clientes propietarios de propiedades sobre qué es el desgaste normal y qué es negligencia o uso indebido por parte de un inquilino,” escribió Banducci. “A los inquilinos generalmente se les cobra por negligencia o uso indebido, pero por supuesto depende de la discreción del dueño de la propiedad, quien puede renunciar a dicho cargo o no.”
Los inquilinos que pierden su vivienda repentinamente no tienen a dónde ir
Cuando los inquilinos pierden su vivienda de repente, pueden desviar sus vidas y dejarlos con pocas opciones de alquiler, especialmente aquellos que hablan principalmente español.
Aburto anteriormente era inquilino de los apartamentos de Grand View en Paso Robles, donde los inquilinos vivían con chinches, problemas de plomería, ventanas rotas y más durante años. Después de que los inquilinos presentaron una demanda colectiva contra los propietarios en mayo de 2019, la propiedad fue eliminada del mercado de alquiler y los inquilinos fueron desalojados. La demanda está actualmente pendiente en el Tribunal de la Suprema Corte del Condado de San Luis Obispo.
Antes de mudarse a su apartamento de Grand View, Aburto compartía habitación con sus dos hijos, quienes llegaron a Estados Unidos desde Michoacán, México, le dijo a The Tribune en español.
Después de que se vieron obligados a irse, Aburto se mudó a una habitación en la casa de un miembro de su familia, pero fue separado de su hija de edad escolar. Rápidamente, su hija tuvo que regresar a México antes de que pudieran encontrar una casa con un familiar en el condado de San Luis Obispo.
Aburto, quien trabaja en una fábrica de Paso Robles, quiere poder vivir con su hija. Pero ha tenido problemas para encontrar un lugar accesible para ambos, y enfrenta desafíos adicionales porque habla principalmente español.
Antonia se enfrentó a una situación similar después de que el propietario vendiera su complejo de apartamentos Grover Beach. Le tomó siete meses encontrar un apartamento en Océano para ella y para su hijo. Se quedaron con un amigo, un sobrino y luego con la suegra de su sobrino antes de conseguir finalmente un lugar propio.
Su apartamento actual inicialmente tenía cucarachas, aunque tanto ella como el propietario usaron pesticidas para deshacerse de ellas. Antonia tampoco tiene mosqueteros en las ventanas, y los vecinos del apartamento de abajo a veces se quejan del ruido cuando camina por su apartamento.
Está buscando un nuevo lugar para vivir, pero dice que es un desafío, en gran parte porque no tiene mucho crédito.
Antonia dijo que se ha enfrentado a la discriminación y que a veces teme que los propietarios no le renten porque es hispana y habla principalmente español.
“(Los hispanos) necesitan más posibilidades de conseguir apartamentos,” dijo Antonia. “A veces la gente es racista porque no sabemos inglés. Soy una de esas personas que no hablan inglés, pero puedo entenderlo un poco.”
Blanca, una inquilina de Océano que lucha con un apartamento en ruinas, está de acuerdo.
“Estoy tratando de hacerlo bien, pero no me escuchan,” dijo. “Si le digo algo al propietario, siento que mi situación no cambiará porque ella nunca me ha dado esperanzas ... No sé si es el condado, si es la empresa de alquiler. A veces me pregunto, ¿soy yo? ¿O por qué me evaden tanto?”
Esta historia fue creada con el apoyo del Centro Annenberg de Periodismo de Salud de la USC, KTAS-Telemundo y la editora de participación del Centro, Danielle Fox. Fernanda Lucas y Erica Ruvalcaba-Heredia tradujeron la historia.
This story was originally published September 30, 2020 at 5:55 PM.
